記者從青島政務(wù)網(wǎng)獲悉，山東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省市場監(jiān)管局于近日聯(lián)合發(fā)布了《山東省前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》，對小區(qū)物業(yè)費(fèi)與停車服務(wù)費(fèi)的收取，以及小區(qū)公共部位收益歸屬等問題做出了規(guī)范。

根據(jù)規(guī)定，小區(qū)內(nèi)空房半年以上且符合規(guī)定的房屋，可打折收取物業(yè)費(fèi);未停放機(jī)動車的車庫(場)內(nèi)的車位免收停車服務(wù)費(fèi)，此外，小區(qū)共用部位等收益應(yīng)歸全體業(yè)主所有。

“交房”前物業(yè)費(fèi)由開發(fā)商承擔(dān)

前期物業(yè)服務(wù)是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由開發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)服務(wù)。前期物業(yè)服務(wù)合同的簽約雙方是開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)。“去年7月份的時候省里就出臺了《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)管理標(biāo)準(zhǔn)。”城區(qū)某物業(yè)公司負(fù)責(zé)人韓總說，根據(jù)該規(guī)定，普通住宅交付后空置六個月以上的，其前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)減收;辦理空置的程序和具體減收比例由設(shè)區(qū)的市縣人民政府價格主管部門會同物業(yè)主管部門規(guī)定，但收取的費(fèi)用最高不得超過百分之六十。

此次新出臺的《示范文本》明確房屋交付前的物業(yè)費(fèi)由開發(fā)商承擔(dān)，交付之日起的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān);但符合交付條件的物業(yè)，物業(yè)買受人逾期不辦理交付手續(xù)的，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)自開發(fā)商書面通知物業(yè)買受人辦理交付手續(xù)之日起由物業(yè)買受人交納。

而因開發(fā)商原因，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施設(shè)備、道路通行、綠化環(huán)境等未能達(dá)到房屋買賣合同約定標(biāo)準(zhǔn)時，物業(yè)費(fèi)打折收取，差額部分由開發(fā)商補(bǔ)償給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

未停放機(jī)動車的免收停車服務(wù)費(fèi)

《示范文本》規(guī)定，使用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機(jī)動車的車庫(場)內(nèi)的車位，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供相應(yīng)服務(wù)的，由車位使用人向物業(yè)方交納停車服務(wù)費(fèi)。其中，停車服務(wù)包括，停車場共用車位和共用部位的維護(hù);停車場配套的設(shè)施、設(shè)備(包括照明、通排風(fēng)、給排水、消防、標(biāo)識、道閘等系統(tǒng))的維護(hù)、管理;停車場的公共環(huán)境清潔衛(wèi)生;車輛出入的指引、疏導(dǎo)等。

根據(jù)規(guī)定，普通住宅前期物業(yè)停車服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)約定;其他物業(yè)管理區(qū)域的停車服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。車位未停放機(jī)動車的，免收停車服務(wù)費(fèi)。

此外，對于車位場地使用費(fèi)方面，對占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他公共區(qū)域停放機(jī)動車的，可以收取車位場地使用費(fèi)。其他物業(yè)管理區(qū)域收取車位場地使用費(fèi)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會確定，車位場地使用費(fèi)可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取。

長期使用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機(jī)動車的車庫(場)內(nèi)的車位，或者長期占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他公共區(qū)域停放機(jī)動車的，可以按月收取停車服務(wù)費(fèi)或者車位場地使用費(fèi);臨時停放機(jī)動車的，可以按小時收取，但停放未超過二小時的應(yīng)當(dāng)免費(fèi)。

小區(qū)共用部位等收益歸全體業(yè)主

根據(jù)去年出臺的《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的收入以及車位場地使用費(fèi)等收益資金歸全體業(yè)主共有，由業(yè)主大會決定其使用方式和用途;未作決定的，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以作為業(yè)主委員會、業(yè)主大會的活動經(jīng)費(fèi)或者折抵物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。

屬于普通住宅前期物業(yè)的，其收益資金可以優(yōu)先用于折抵物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取、保管前款規(guī)定的收益資金的，除扣除相應(yīng)的管理費(fèi)和稅費(fèi)外，不得挪作他用。

“新的《示范文本》中也明確了，利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，經(jīng)營收益屬于全體業(yè)主共有。

利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的收入以及車位場地使用費(fèi)等收益資金歸全體業(yè)主共有，提取管理服務(wù)費(fèi)用后，用于支付經(jīng)營、管理及收取、保管資金開支。”業(yè)內(nèi)人士說，同時，代為收取的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收入和車位場地使用費(fèi)等收益資金，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算，按季度將收支明細(xì)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置予以公示。公示時間不少于一個月。

據(jù)介紹，電梯、小區(qū)內(nèi)路邊張貼的廣告，小區(qū)外車輛進(jìn)入小區(qū)收的停車費(fèi)，小區(qū)內(nèi)搞特賣、做活動交的場地租金等其他項(xiàng)目，這些錢都是公共收益。

[責(zé)任編輯：楊凡、杜小康]

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