9月3日,濟(jì)南市房產(chǎn)交易大廳里貼著調(diào)整存量房交易評估計(jì)稅價(jià)格的通知。記者王瑞超攝

9月1日,濟(jì)南市稅務(wù)局發(fā)布通知,自9月1日起,濟(jì)南市正式調(diào)整存量住房交易評估計(jì)稅價(jià)格。二手房計(jì)稅價(jià)格重新評估后,將更為全面客觀準(zhǔn)確反映濟(jì)南二手房交易價(jià)格水平,并進(jìn)一步壓縮通過“陰陽合同”避稅的空間。

“為全面準(zhǔn)確反映我市存量住房交易價(jià)格水平,提高交易環(huán)節(jié)計(jì)稅依據(jù)的準(zhǔn)確性,根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易稅務(wù)服務(wù)和管理工作的有關(guān)要求,報(bào)市政府同意,自2018年9月1日起,調(diào)整我市存量住房交易評估計(jì)稅價(jià)格。”9月3日,一份落款為濟(jì)南市稅務(wù)局的通知,張貼在濟(jì)南市房產(chǎn)交易大廳里。

濟(jì)南市房管局相關(guān)工作人員介紹,目前,國家稅務(wù)總局已經(jīng)委托第三方評估機(jī)構(gòu)對濟(jì)南全市存量房進(jìn)行評估,綜合各項(xiàng)因素給出了評估價(jià)格。今后,市民在購買存量房網(wǎng)簽時,秉承“就高不就低”的原則,如果價(jià)格低于評估價(jià)格,將按評估價(jià)格進(jìn)行網(wǎng)簽。

在實(shí)際交易中,對于納稅人申報(bào)的交易價(jià)格超過存量房申報(bào)價(jià)格評估值的,按照納稅人申報(bào)的交易價(jià)格征稅。對于評估認(rèn)定納稅人申報(bào)的交易價(jià)格偏低的,有正當(dāng)理由的,按申報(bào)交易價(jià)格征稅；未能舉證正當(dāng)理由的,稅務(wù)人員會以系統(tǒng)評估價(jià)為參考確定計(jì)稅依據(jù)。

“以前的評估計(jì)稅價(jià)格不夠準(zhǔn)確,今后將按照新方法評估。”濟(jì)南稅務(wù)局咨詢處工作人員稱,新評估方法能夠準(zhǔn)確反映濟(jì)南存量住房交易價(jià)格水平,提高交易環(huán)節(jié)計(jì)稅依據(jù)的準(zhǔn)確性。

在以往的二手房交易過程中,陰陽合同現(xiàn)象相對普遍,一次房產(chǎn)交易,簽訂兩份合同。一份“陽合同”擺在明面,用來交稅、過戶；一份“陰合同”私下簽訂,是雙方的真實(shí)成交價(jià)格。

“評估計(jì)稅價(jià)格的不準(zhǔn)確,一定程度上助長了陰陽合同問題。”該工作人員稱,現(xiàn)在的評估計(jì)稅價(jià)格根據(jù)系統(tǒng)設(shè)置,將房屋的具體信息綜合權(quán)衡后,會有一個更準(zhǔn)確的評估價(jià),這個價(jià)格更符合客觀。

濟(jì)南市房產(chǎn)交易大廳工作人員表示,9月1日前已繳稅的購房者,將按原政策的價(jià)格執(zhí)行,而9月1日前沒有繳稅的購房者,將按照新通知執(zhí)行新的計(jì)稅價(jià)格。

近日,濟(jì)南市稅務(wù)局發(fā)布通知,自9月1日起,調(diào)整濟(jì)南市存量住房交易評估計(jì)稅價(jià)格。如何評估?調(diào)整后對居民購房有何影響?記者對此進(jìn)行采訪。

怎么評估？

實(shí)地調(diào)查、交易比對

存量房評估價(jià)如何確定?首先通過政府公開招標(biāo)方式確定中介評估公司。

今年4月,存量房價(jià)格評估服務(wù)開標(biāo),由北京一家房地產(chǎn)土地評估公司中標(biāo)。評估公司通過實(shí)地調(diào)查、市場調(diào)研、交易比對等方法,評估確定各區(qū)域基準(zhǔn)房屋的評估標(biāo)準(zhǔn)值。房屋建成年代、房型、樓層、朝向等要素都會影響評估價(jià)。

“辦理手續(xù)上并沒比以前繁瑣,大量工作之前都做好了。”濟(jì)南不動產(chǎn)登記中心工作人員介紹,系統(tǒng)里已經(jīng)在9月1日前將濟(jì)南的房屋標(biāo)準(zhǔn)值進(jìn)行了全面的梳理,現(xiàn)在只需要去房產(chǎn)交易處將房屋信息輸入,便可生成房屋標(biāo)準(zhǔn)值。

業(yè)內(nèi)人士稱,一般評估價(jià)格都會低于實(shí)際成交價(jià),但是調(diào)整后的計(jì)稅價(jià)格較之前更接近實(shí)際成交價(jià)；調(diào)整后的計(jì)稅價(jià)格能更公平公正地反映當(dāng)前存量房市場價(jià)值,進(jìn)一步規(guī)范存量房交易市場的稅收管理。

有啥變化

稅費(fèi)多交了好幾萬

據(jù)了解,山東省存量房評估工作于2010年4月份在濟(jì)南、淄博啟動試點(diǎn)。2012年7月,在全省全面推開。隨著近幾年房價(jià)的變化,市民購買二手房時,導(dǎo)致計(jì)稅價(jià)格相對較低。

21世紀(jì)不動產(chǎn)的一位中介介紹,以濟(jì)南歷下區(qū)一小區(qū)80平的戶型為例,去年過戶所交稅費(fèi)是根據(jù)當(dāng)時的過戶最低指導(dǎo)價(jià)來制定的,當(dāng)時的交易評估是按每平米8千元來核算,共交稅費(fèi)為5萬多元。這些稅費(fèi)包括契稅、增值稅和個稅。因房產(chǎn)證未滿兩年,所以需繳增值稅。

此次新政實(shí)施后,過戶最低指導(dǎo)價(jià)大體漲幅為60%—70%,也就是以每平米13000—14000元來核算。單價(jià)評估價(jià)格增加,總的稅費(fèi)也會隨之增加,比之前多交三四萬元的稅。

該中介人員還透露,此措施對于新房二手房、年限較久的二手房和不滿兩年的二手房而言,影響也不盡相同。“像較新的二手房,房屋建造年代近、戶型結(jié)構(gòu)也相對合理,在存量房評估方面,最低指導(dǎo)價(jià)格漲幅相較之前的會有一個大幅度上漲,過戶所交稅費(fèi)也會隨之水漲船高。”該中介說。而相比之下,老小區(qū)二手房在房屋新舊程度、戶型結(jié)構(gòu)等方面比新小區(qū)稍遜一籌,在存量房評估方面,最低指導(dǎo)價(jià)漲幅也會相對較小,過戶所交稅費(fèi)也會比新小區(qū)少。

有何影響

成交量或減少

山東財(cái)經(jīng)大學(xué)山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心孫大海博士表示,此次存量房交易評估計(jì)稅價(jià)的調(diào)整中,政府會綜合考量,考慮房屋交易的可行度,盡量減小購房者繳稅壓力。

不過,對于房產(chǎn)證不滿兩年的購房者來說,房屋出售要交5.6%的增值稅,加之評估價(jià)格大幅提高,對這部分房源交易是不小的影響。因此,這一政策對于抑制“炒房客”的炒房傾向,將起到積極作用。

齊魯樓市不動產(chǎn)二手房版塊的負(fù)責(zé)人表示,市場遇冷的情況下,目前濟(jì)南二手房價(jià)格已經(jīng)較高,不少購房者正在觀望中。而新政一出,交稅金額提高后,有些觀望中的購房者可能就不會進(jìn)場了。

“指導(dǎo)價(jià)提高后,近期將對市場產(chǎn)生較為明顯的影響,預(yù)計(jì)會有客戶終止交易,市場成交量也將受到影響。”他說。

齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者魏新麗趙夏曄王瑞超 實(shí)習(xí)生 李慶斌

[責(zé)任編輯：楊凡、穆楠]

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